LEGALIZAÇÃO COM COERÊNCIA 

 

Atualmente o imóvel rural é controlado no mínimo por cinco grandes cadastros federais. Estes Cadastros eram analógicos (em papel) e aceitavam qualquer tipo de declaração. Cam o avanço da Tecnologia da Informação os Cadastros estão se tornando cada vez mais informatizados e relacionados entre si, aumentando exponencialmente o número de infrações e multas contra os produtores rurais. Conheça estes Cadastros, como funcionam e a importância de manter suas informações coerentes entre si.

1) SIGEF-Sistema de Gestão Fundiária: departamento do INCRA - Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária, encarregado de manter um Sistema que receba os projetos de georreferenciamento, certifique os imóveis quanto a sua localização geográfica e garanta a impossibilidade de sobreposição de imóveis. Sobreposição ocorre quando duas ou mais pessoas se declaram possuidoras do mesmo pedaço de terra.

2) CAR - Cadastro Ambiental Rural: controlado pelo Ministério do Meio Ambiente. Instrumento fundamental para auxiliar no processo de regularização ambiental de propriedades e posses rurais. Consiste no levantamento de informações georreferenciadas do imóvel, com delimitação das Áreas de Proteção Permanente (APP), Reserva Legal (RL), remanescentes de vegetação nativa, área rural consolidada, áreas de interesse social e de utilidade pública.

3) CCIR - Certificado de Cadastro Ambiental: mantido pelo INCRA - Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária e controla a forma como o imóvel rural é explorado.

4) CAFIR - Cadastro de Imóveis Rurais: administrado pela Receita Federal do Brasil - RFB, com informações financeiras e de produtividde referentes aos imóveis rurais do país, seus titulares e, se for o caso, os condôminos, arrendatários e compossuidores.

5) Cartório de Registro de Imóveis: registram e controlam a posse do imóvel. Determinam que é realmente o dono de determinado imóvel rural.

 

GEO-INCRA

É o passo inicial para a regularização do imóvel. O georreferenciamento é feito por um profissional credenciado pelo INCRA, com a utilização de equipamentos de extrema precisão. É um estudo complexo que vai verificar se area ocupada corresponde a que está efetivamente registrada em Cartório, se as faixas de servidão e proteções ambientais estão sendo respeitadas, se não existem conflitos com os confrontantes e por fim irá providenciar a monumentalização do imóvel.

Resulta na apresentação de um mapa com a área oficial do imóvel, que será certificada pelo INCRA e deverá ser exatamente a mesma utilizada no CAR-Cadastro Ambiental Rural, no CCIR-Certificado de Cadastro do Imóvel Rural, no cálculo do ITR-Imposto Territorial Rural e na retificação da escritura no Cartório de imóveis. Veja mais.

 

CAR

O Cadastro Ambiental Rural – CAR é um registro eletrônico, obrigatório para todos os imóveis rurais, que tem por finalidade integrar as informações ambientais referentes à situação das Áreas de Preservação Permanente - APP, das áreas de Reserva Legal, das florestas e dos remanescentes de vegetação nativa, das Áreas de Uso Restrito e das áreas consolidadas das propriedades e posses rurais do país.

Caso uma propriedade ou posse não esteja inscrita no CAR até o limite do prazo, seu proprietário ou posseiro poderá sofrer sanções como advertências ou multas, além de não poder mais obter nenhuma autorização ambiental ou crédito rural. Ademais, somente com o CAR será possível aderir, em breve, ao Programa de Regularização Ambiental, que permitirá obter o uso consolidado de Áreas de Preservação Permanente que já estavam sendo utilizadas em 22 de julho de 2008, conforme os critérios da Lei.

 

CCIR

O Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) é documento emitido pelo Incra que constitui prova do cadastro do imóvel rural e é indispensável para desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda o imóvel rural e para homologação de partilha amigável ou judicial (sucessão causa mortis). Os dados constantes do CCIR são exclusivamente cadastrais, não legitimando direito de domínio ou posse. É essencial também para a concessão de crédito agrícola, exigido por bancos e agentes financeiros.

As informações apresesentadas referem-se basicamente aos dados de propriedade e utilização do imóvel. Devem ser coerentes com o CAR e o GEO-INCRA. Isto significa que os valores das áreas da propriedade, das matas e de agricultura apresentadas no CCIR devem ser as mesmas apresentadas no CAR e no GEO-INCRA.

 

REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS

A matrícula é como um retrato do imóvel nos livros do Cartório. É o ato que individualiza o imóvel, identificando-o por meio de sua correta localização e descrição. Nela serão feitos os atos de registro e averbação, mostrando o real estado do imóvel.

O registro é o ato que declara quem é o verdadeiro proprietário do imóvel, ou se a propriedade deste bem está sendo transmitida de uma pessoa para outra. Toda vez que se leva uma escritura de compra e venda ou hipoteca de um imóvel ao Cartório, ela é registrada na matrícula, ou seja, os dados referentes ao negócio que se efetivou são anotados na matrícula do imóvel ao qual diz respeito.

No Brasil inúmeras propriedades têm matrículas incorretas, sem descrição dos limites, com imóveis que se sobrepõem, valores de áreas errados, etc.

Por isso é obtigatório que após efetivar o GEO-INCRA o registro seja atualizado adotando-se a área real no Cartório de Imóveis.

Será gerada nova Matrícula, já de acordo com as normas atuais. Isto irá impedir que outras pessoas possam tentar certificar um imóvel no mesmo local e irá evitar conflitos com outros Orgãos, principalmente a Receita Federal, que também têm acesso ao banco de dados do INCRA.

 

IMPOSTO SOBRE A PROPRIEDADE TERRITORIAL RURAL E SUA IMPORTÂNCIA

Pode-se dizer que o cadastro do ITR é a sintese dos cadastros mencionados acima. Em função da evolução da Tecnologia da Informação eles estão cada vez mais integrados entre si. No ITR são checadas as inconsistências entre todos os cadastros e as consequências podem ser muito graves.

A função do ITR é extrafiscal. Funciona como instrumento de controle do poder público sobre a propriedade rural. A intenção é acabar com as terras improdutivas. Para quem explora corretamente o imóvel rural é um imposto baixo. Caso contrário, quanto menor a produtividade maior o ITR, podendo tornar inviável a exploração do imóvel, chegando mesmo à desapropriação.

As principais inconsistências são:

- Valor da terra nua menor que o preço de referencia;

- Áreas de interêsse ambiental conflitantes com aquelas informadas no CAR e ao IBAMA;

- Produtividade conflitante com as informações do CCIR podendo resultar em baixos índices, indicativos de desapropriação para fins de Reforma Agrária.

- Conflitos entre declarações de renda IRPF(pessoa física) e ITR (produtor rural) comparando-se dados de áreas plantadas próprias ou arrendadas, indices de produtividade, financiamentos bancários e notas de venda da produção rural do imóvel.